Seit der WEG-Reform 2020 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge verlangen (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet nicht mehr über das Ob, sondern nur über die Durchführung: Leitungsweg, Zählerkonzept, Lastmanagement. Mieter haben den gleichlautenden Anspruch gegen den Vermieter aus § 554 BGB.

Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Veränderung verlangt – und nur er darf sie nutzen. Genau deshalb lohnt es sich, beim ersten Antrag gleich ein Konzept für das ganze Haus festzulegen. Wer heute für eine Wallbox ein Kabel von der Wohnung in die Tiefgarage zieht, blockiert morgen die gemeinsame Lösung.

Wer Strom an Dritte abrechnet, braucht eine Messung, die dem Mess- und Eichgesetz genügt. In der Praxis haben sich zwei Stufen herausgebildet:

• MID-Zähler (Konformität nach der EU-Messgeräterichtlinie) gelten als ausreichend, wenn ein fester Nutzer über seinen eigenen Zählpunkt abgerechnet wird – also im Konzept 2: eine Wallbox, ein Zähler, ein Bewohner. Viele Wallboxen bringen einen solchen Zähler schon mit, sonst setzt der Elektriker einen MID-Zähler in den Unterverteiler.
• Eichrechtskonforme Ladepunkte mit signierten Messwerten und Transparenzsoftware werden gefordert, sobald mehrere Personen über dieselbe Messstelle abrechnen oder öffentlich geladen wird – also im Konzept 3. Diese Geräte sind deutlich teurer.

Für ein Wohnhaus heißt das: Je Stellplatz eine Wallbox mit eigenem Zähler ist nicht nur technisch, sondern auch rechtlich der einfachste Weg.

Autos laden nicht gleichzeitig mit voller Leistung, und sie müssen es auch nicht: Eine Nacht reicht bei 3,7 kW für über 100 km. Ein dynamisches Lastmanagement misst die tatsächliche Leistung am Hausanschluss und verteilt, was frei ist, auf die ladenden Fahrzeuge. Steigt die Hauslast, tritt das Laden zurück; nachts bekommt jedes Auto, was es braucht.

Zwei Dinge sollte das Lastmanagement beherrschen: eine Mindestleistung je Ladevorgang (dreiphasig rund 4,2 kW, darunter brechen viele Fahrzeuge den Ladevorgang ab) und eine Rangfolge, falls die Leistung nicht für alle reicht.

§ 14a EnWG gehört dazu

Seit 2024 sind private Wallboxen ab 4,2 kW steuerbare Verbrauchseinrichtungen. Der Netzbetreiber darf ihren Netzbezug bei Engpässen auf 4,2 kW dimmen – im Gegenzug sinkt das Netzentgelt. Mehrere Wallboxen über ein Energiemanagementsystem anzumelden ist dabei günstiger als jede einzeln: Das System bekommt ein gemeinsames Budget und verteilt es nach Bedarf. Die Details stehen im Ratgeber zu § 14a.

Ladestrom ist kein Betriebskostenposten. Er steht nicht in der Betriebskostenverordnung und gehört deshalb nicht in die Nebenkostenabrechnung, sondern in eine eigene Vereinbarung mit eigener Rechnung. Darauf gehören:

• Zählerstand zu Beginn und Ende des Zeitraums beziehungsweise je Ladevorgang, daraus die kWh,
• der vereinbarte Arbeitspreis je kWh – bei einer Dachanlage sinnvoll getrennt nach Solaranteil und Netzanteil, weil die Kilowattstunde vom Dach anders kalkuliert ist als die zugekaufte,
• Abrechnungszeitraum, Zahlungsziel und, falls du umsatzsteuerpflichtig bist, der Steuerausweis.

Wer Ladepunkte betreibt, gilt energierechtlich selbst als Letztverbraucher (§ 3 Nr. 25 EnWG) und wird durch die Weitergabe des Ladestroms nicht zum Energieversorger mit dessen Pflichten. Steuerlich bleibt es eine Einnahme, die in deine Erklärung gehört – hier lohnt ein Blick des Steuerberaters.